2022.10.14

非凡十年 深圳答卷 | 星河稳健向上，与城市共美好

编者按：

从1988年成立，到成为总资产超千亿元的综合型企业，星河控股集团以“城市运营引领者”定位，多维度参与城市化发展进程，并坚守长期主义的价值，稳步前行，形成了“高筑墙、广积粮”的优势，为企业的可持续发展提供了充足动力和能量。

此次南方日报站在专业媒体的角度，对星河控股集团展开了全方位的报道，既涉及产业创新与发展，亦对资本运营进行了深度解读，循序渐进将星河的“亮点”展现，深刻诠释星河在行业激变的态势下，依然稳健向上，高质量前行。

《南方日报》报道全文页面

风起南方，肇始深圳。作为改革开放的前沿与策源地，深圳一直引领着创新发展的时代大潮。站在潮头，总有一股力量推动着城市向上跃进、蝶变，作为深圳优秀的本土民营企业代表，星河控股集团（下称“星河”）在这座创新之城，不断开拓奋进，持续为城市贡献着自身的全部能量与智慧。

创立于1988年的星河，以革新之姿躬身奋斗34载，走出了一条立足湾区、多业联动的稳健发展之路。旗下现有产业、地产、商业、置业、资本、物业六大板块，业务涉及产业运营、地产开发、城市更新、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等领域，覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中西部四大重要经济圈，总资产超千亿元，连续两年获评AAA信用评级。

三十余年来，“多产业协同、专业化经营、集团化发展”的星河生态圈已然构筑成型，率先完成从城市空间提供商向城市运营商的转型。面对百年未有之大变局，作为“奋斗者”的星河，正全力践行“城市运营引领者”的企业使命，在激烈的市场竞争中乘风破浪，逐梦前行，多维度深入参与城市化发展进程。

行稳致远 信用水平长期处于行业第一梯队

1979年，蛇口一声炮响拉开了经济特区建设的序幕，深圳也由一座小渔村开启了迈向现代化大都市的蝶变征程。深圳今昔的巨大变化，是星河这样一家家企业成长奋进的缩影，成为推动城市高质量发展的中坚力量。

1988年，星河在深圳创办，先后涉足住宅市场、商业地产赛道、物业板块、金融领域和产业项目，为深圳城市发展留下了一系列标杆之作。作为厚植深圳精神的企业，敢闯敢试，谋定而后动的星河，坚持“产业为引领、地产为根本、商业为驱动、资本为重器、物业为支撑”的业务定位，不断探索城市空间与产业的转型升级。

星河始终把握速度与质量的辩证关系，坚守高质量发展心法。“星河要做五百年，不做五百强。”这是星河控股董事长黄楚龙对公司基业长青的愿景，也是星河34年发展历程中对长期主义的价值坚守，更是实现高质量发展的经营准则。

34载砥砺前行，星河“悟”出了“不疾而速”经营哲学的深刻内涵——快也是慢，慢亦是快。在房地产行业深度调整的背景下，星河始终保持“三道红线”指标“绿档”达标，各项财务指标稳中向好，各大业务板块也在成长轨道上稳步向前，整体保持了扎实、稳健的基本面，为长期发展筑牢了基础。

在向来注重“高杠杆、高周转、强扩张”策略的房地产市场中，星河坚持不寻求“短平快”，不片面追求规模高速增长，而选择了稳健策略，坚持以多元业务的协同创新，抵御行业的周期和市场的冲击。有数据显示，2021年，全国百强房企中，民营房企债务违约的比例近1/3，上市民营房企50强出现债务违约的占比也将近一半，不少房企被评级机构下调评级。与之形成鲜明对比的是，自2021年获得AAA主体信用评级后，2022年7月，经国内权威评级机构中证鹏元审慎评定，星河控股旗下星河（集团）有限公司主体信用等级继续保持AAA，信用水平长期处于行业第一梯队。

企业的发展是一场马拉松，比的是耐力与健康。星河坚守永续经营的安全边界，“稳”字当头，持续多年的财务稳健策略所形成的“高筑墙、广积粮”优势，为企业的可持续发展提供充足的动力与能量。

美丽星河 擦亮高品质的金字招牌

“十四五”规划中，城市群和都市圈的发展上升到中国新型城镇化道路的重要内容高度。一线城市和强二线城市已然成为区域经济和产业发展的核心引擎。面对变化的市场，在这些城市进行布局，也是在不确定性中寻找更大确定性的重要策略。星河以聚焦高能级城市和城市深耕、运营的策略，深度布局深圳、上海、广州等一线城市，以及天津、南京、成都、苏州、厦门、常州等重点城市。

近年，受多地疫情反复、经济下行压力加大等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战。在此背景之下，星河地产业务依旧保持着稳健发展的势头，显示出长期稳增长的确定性优势，以及强大的发展耐力和韧性。据明源研究院数据显示，星河地产12个月滚动回款率在行业寒冬中持续保持超过90%，3个月内的滚动回款预测准确率基本达到95%。今年截至8月底，星河已交付7500多套物业。

星河地产项目交付实拍图

在市场面临不确定性时，星河以“精品高标准、交付强保障、配套高叠加、口碑高赞誉”的硬核兑现力，成为房地产市场的金字招牌，从而为销售业绩提供坚强支撑。

星河锚定“精品主义”赛道持续深耕，凭借行业领先产品品质和卓越综合能力，星河控股集团连续十一年荣膺“中国房地产百强企业”，2022年位列第53名。

在满足人们对美好生活需求的同时，星河努力为城市留下记忆。“星河所在，必定中心”，这是星河的企业印记，也一语道破了星河城市开发与运营的密码，高度浓缩了其项目成功的要义。

星河珍视每一寸土地的价值，以“做一个成一个，一个比一个好”的理念打造出了诸多深圳标杆项目。繁华的COCO Park、中心之上的高品质社区星河国际、总部办公楼宇星河发展中心以及毗邻的星河世纪等标杆项目遍布深圳福田CBD，点亮了城市夜空。如今，星河已经成为品质人居生活的标签与代名词。

福田·星河COCO Park

不谋全局者，不足谋一域。在坚持精耕深圳的同时，星河还把目光投向了同为一线城市的广州。2006年，星河首进广州，选择了南沙这片潜力区域深耕并投下巨资。公司先后在南沙开发了星河丹堤、星河山海湾、星河湾区壹号以及与霍英东集团联袂开发的南沙湾东苑等诸多产品。

星河南沙部分项目图

眼光独到的星河再次被证明，2012年南沙被设立为国家级新区，其后南沙的站位不断被拔高。如今的南沙，已逐渐发展成为粤港澳大湾区核心、自由贸易试验区、广州唯一的副中心。2022年6月14日，国务院发布《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》，这是党中央、国务院从全域战略高度，对大湾区建设作出的重大决策部署。星河以前瞻眼界深度布局南沙，业态涵盖品质人居、教育配套、繁华商业体及高端总部写字楼等，这里将成为未来大湾区新的增长极，在新的坐标系之下，打开新的时代舞台，也为星河未来的发展提供了巨大的发展空间与机遇。

园区+社区 走出产城融合星河样本

在全球新兴产业发展浪潮下，中国产业转型升级成为大势所趋。改革开放40多年间，以产兴城、以城促产，产兴城旺的深圳，成为国内乃至国际瞩目的产城建设标杆。深圳的产业园区发展史，也是深圳这座城市的产业升级与创新发展史。

以1978年招商蛇口创办出口工业区为开端和标志，回溯我国产业园区的发展历史，一个事实已然清晰浮现——产业园区已经成为区域经济发展的核心动力和创新增长极，各具特色的产业园区以其巨大的产业聚集、带动效应，形成了强劲的竞争力。数据显示，目前深圳各类产业园达7200多家，75%规模以上企业和80%规模以上工业产值都集中在产业园区。

产业是城市发展的动力，城市是产业发展的载体。基于“以融助产，产融结合”的发展理念，围绕企业现实发展需要，星河组建专业创投团队，采取“房东+股东”“园区+社区”“基地+基金”运作模式，整合多方资源。星河成功探索出“产城融投”四位一体的创新运营模式，助推企业全生命周期成长，推动产业转型升级和区域经济的蓬勃发展。

为推进“大众创业、万众创新”，促进创业孵化载体体系化、专业化发展，作为产城融合标杆项目的深圳·星河WORLD打破了传统工业园和科技园的单一性和局限性，以产城融合和“生产、生活、生态”三生融合为理念，着力打造宜居宜业的“园区+社区”。目前，总建筑面积约160万平方米的深圳·星河WORLD初步形成了“众创空间—孵化器—加速器”全孵化链条，创造产值300亿元，吸纳就业人口超3万人，打造功能复合、业态齐全、物业形态多元的产城综合体，涵盖了办公、研发、住宅、商业、酒店公寓、文体、学校等生产、生活和配套服务设施，约75万平方米联盟商务区全部自持。

深圳·星河WORLD效果图

此外，深圳·星河WORLD还荣获国家级科技企业孵化器、国家电子商务示范基地、国家级众创空间和国家小微企业创业创新示范基地四大国家级资质优秀园区，星河产业集团被授予“2022中国产城发展商综合实力TOP5”“2022中国标杆产城运营商综合实力TOP5”称号。

经过多年的积累与沉淀，星河资源库里面已经有了5000+的战略合作企业，覆盖了15个一级产业目录和80个二级产业目录，抓准专精特新和“双碳”经济发展两条主线，通过横向链接，促进入驻企业向专精特新领域纵向发展。

基于专精特新企业的特点，星河提出了区域政府、培育单位和“小巨人”企业的构成“1+2+3”专精特新的服务模式，强化资源要素的融通与整合。目前，深圳·星河WORLD已入驻20家专精特新企业，其中有9家国家“小巨人”企业，同时依托整个产业生态集聚华为上下游30+高质量的产业链企业。龙头带动中小企业协同发展补链生态，专精特新的发展生态已经基本成型。

厚积薄发

携手合作伙伴共创共享共赢

现在的深圳更多地承担了战略性新兴产业的探索与发展，在往产业微笑曲线的两端走。产业投资与园区运营及服务互促共进，已成为企业未来转型可持续高质量发展的蓝海。

在早期做投资时，借助星河控股的产业板块优势，比如拥有国家级的孵化器“星河·WORLD领创天下”（下称“领创天下”），通过高校科技成果转化云平台，尝试用“产权+股权“和”园区+社区“模式，将产业地产与股权投资之间相互反哺的模式打通。

星河·WORLD领创天下

为大力引入创新企业并助推其成长，领创天下建立了五大创新创业服务体系，通过基金投资方式，来帮助初创企业解决资金不足的问题。此外，还通过“服务换股权”“租金换股权”等创新模式，持股孵化和服务60余家初创企业。

领创天下以“敢为天下先、创成天下先“的先行探索思维，与深圳精神与特质高度暗合。

以“梦想让伟大发生”为运营哲学的领创天下，凭借出色的孵化能力及品牌影响，多次获得创新创业领域前沿评价，成为深圳创业创新的高地。

作为星河产城融合发展的重要载体，整体高度达369米的中国最高的等高双子塔——深圳·星河双子塔已全面封顶。

中国第一等高双子塔——深圳·星河双子塔效果图

2023年，深圳·星河WORLD将以双子塔面世封笔，以全球总部集聚区实现全产业链闭环。这两座369米高的双子塔，是中国最高的等高双子塔，总建筑面积约36万平方米，地上共计73层，对标国际顶尖写字楼，打造以十大第一价值体系为核心的全球总部基地。

日前，深圳·星河双子塔被授予“2022中国产城优秀园区TOP10”“2022中国标杆产城项目TOP10”奖项，产业资源相融共生，配套服务完善的这里，未来将成为又一个“高产值、高科技、高价值”的“三高”产地。

展望深圳·星河WORLD，未来将吸引超3000家企业入驻，贡献产值逾1000亿元、税收逾100亿元，届时园区将形成企业总部集群效应，推动城市高质量发展，为深圳市打造万亿级世界级ICT产业集群承载区贡献力量。

彼时，星河将兑现“拓疆”深圳坂田，完善全生命周期的创新创业与园区和产业的协同发展之路，从而构建起“人聚、产旺、城兴”的全方位竞争力，集合多年产业沉淀以强劲驱动力引领城市新生。

以资本为重器

坚持长期注意 发展第二增长曲线

经过二十多年的城市化高速发展，中国城市化和经济发展的模式已经发生了内涵性的变化。房地产企业已经清晰地认识到，房地产开发经营承担着满足人们美好生活基础需求，也是重要的支柱产业。不过，随着人口红利和住房消费潜力的逐渐消耗，此前的高速增长渐行渐远已成行业共识，房企也开启了寻找下一个增长曲线的新路。

正是基于这样的研判，星河早早洞察到未来更大的天地——布局股权投资。在地产类CVC中，从2009年就开始布局股权投资的星河资本可谓典型的代表。截至目前，星河资本自有资金和基金管理规模超150亿元，被投企业200余家，其中超40家企业已成功IPO。相比其他尚处投入期的地产CVC，星河资本已经进入收获期。

星河资本被投企业莱特光电登陆科创板

若论在股权投资上的布局，星河应是历时最长、最具规模、市场化程度最高的房企之一。早在2009年10月，星河就拿下阳光保险3.6亿股，占比9.73%，成为阳光保险集团的第一大股东。特别值得一提的是，星河还参与了深创投2010年的混改，自那时起一直是这家被称为最强本土创投的第二大股东，持股比例仅次于深圳市国资委。此外，星河还是国内最大的市场化母基金前海母基金的LP。

去年12月10日，星河子公司星河资本宣布，已完成募集一只20亿元的星河硬科技基金，以及一只3亿元的星河天使一号基金。这两只基金的成功设立标志着星河资本开始了地产集团CVC向专业化风险投资和私募股权投资管理机构转型的进程。

在地产CVC中，已沉淀10余年的星河资本，凭借专业化实力打造房企CVC新样本。星河资本已完成了对迈瑞医疗、芯原股份、云从科技、澜起科技、宁德时代、腾讯音乐等一系列硬科技、新能源、医疗、人工智能等项目的投资，为星河未来收益的增厚提供重要支撑。

星河资本被投企业—云从科技

远见星河，穿越周期。34年来，星河筚路蓝缕，砥砺前行，以稳健的诚信力、健康的财务度和抗风险的品牌价值，不断探索全新的城市空间创造，用生态化理念提升城市的温度、速度和亮度，构建起具有“星河”独特优势的护城河。回首来时路，初心不改的星河，将继续坚持以城市运营引领者的角色定位，为探索并夯实产业兴国新路，奋楫争先，竭力贡献星河力量。