2018.09.04

【媒体聚焦】房地产做起来后，城市向何处去？

来源：买房之前 公众号

作者：李咏涛

2018年夏季，深圳福田中心区的夜晚，可能拥有全世界最璀璨的天空。每到夜幕降临，数十栋摩天大楼共同表演着一致的色块、画面。7月首次灯光秀时，在朋友圈传遍的短视频，一晚上就吸引了数以十万计市民蜂拥而至，险些酿成险情。可是，在20多年前，深圳规划界展开了一场奇怪的讨论。讨论的焦点是：中心区和CBD到晚上没人了，变成空城怎么办？

20年前的论战：

深圳CBD晚上没人怎么办？

经过多番讨论，规划者认为深圳要超越华尔街，让CBD的夜晚也有人气，应该规划一定体量的住宅和商业。于是，在日本设计大师黑川纪章参与下，中心区有了一个充满理想主义色彩的商业规划方案：中轴线北部和南部规划的下沉式商业，并在西南侧设两个相连接的购物公园。

可是，住宅还好说，谁愿意在这里投资商场呢?当时，电商这个巨兽的牙齿还没长出来，但传统的百货商店被沃尔玛、万佳等仓储式商场击败，商场投资巨大、回报率低，大公司都不愿在中心区投资商业。

先是当时的“地产教父”王石拒绝了它。王石的《道路与梦想》中有详细记载。在此之前，亚洲金融危机影响之下，原本在深圳中心区拿地的新世界、新鸿基等香港富豪也大都弃之而去。

没办法，北区的中轴商业只好交给了国有企业办中心书城，下沉式的商业交给了两个公司，其中一个烂尾十年（后来被皇庭收购）。最受瞩目的购物公园，通过土地拍卖，一北一南，分别由国企城建和当时激进抢地的泰华拿下。城建集团先动工，然后化整为零全都卖给了小业主，套钱走人，让购物公园北区变成了一个大杂烩。而泰华资金链断裂，南区不得不拱手让人。世界级规划水平的深圳中心区，在商业规划上掉到了坑里。

仍然没有什么人对在这里建商场有兴趣。长期烂尾的大中华交易广场，周围都变成了菜地。这时候，旁边的星河国际作为CBD最大的住宅区，在深圳楼市一举成名，星河这家原本不大的房企声名鹊起，老板黄楚龙也因此看好深圳中心区的未来。于是，一咬牙拿下隔壁这块“公园”，星河邀请国际一流的设计公司来规划设计，并在建设完成后全部持有统一经营，最终造就深圳第一个露天型开放式的购物中心——COCO Park。

星河中心区物业一览

2005年开业后，COCO Park迅速蹿红，成为深圳新的商业地标。与后来的万象城相比，COCO Park对年轻白领的吸引力更强，还逐渐形成了深圳新一代酒吧文化区，并带动北区的转型升级。今天，COCO Park更像是一个深圳白领的线下的社交平台。很难想象，假如当时星河不接盘，或者像北区那样一卖了之，没有COCO Park的深圳中心区情何以堪。

引领城市向前，而不是掠夺城市资源，将给前瞻性的投资获得更好的回报。黄楚龙因此把星河的商业秘诀总结为：做企业要顺潮流而动，略微超前半步。星河因这次“半步”超前，在购物中心连锁发展方面成了深圳的领跑者，COCO系列已经在深圳拥有四、五家店。继COCO Park之后，星河又为中心区引进世界顶级酒店丽思卡尔顿。

2018年，恰好也是深圳中心区20年，成为中国产值最高的CBD，名副其实的深圳心脏。中心区的建设项目中，星河提供了最多的品种，涵盖开发，有住宅、商场、写字楼、酒店、公寓。在中心区，星河二字举目可见。

回顾这段历史，可以发现，在深圳一些重要的城市发展节点上，星河扮演者引领者的角色，通过带动城市发展获得企业红利，而不是相反。

烧脑的思考：

房地产做起来后，城市往何处去？

在现代世界大都市发展史中，房地产是个悖论，它既是城市发展最强大的动力，也会给崛起的城市戴上沉重的枷锁。对于中国来说，以深圳为例，因为用三十多年浓缩原本百多年的城市发展过程，这个悖论就更加强烈。因此，深圳房企，最先遇到土地资源短缺和房价高企的压力。在这种情况下，大部分企业向深圳之外扩张，从一线城市到二线城市，再到三、四线城市。星河也不例外，目前已进驻十多个城市。但是，在全国战略启动前，星河就开始尝试从房地产之外来参与城市生态系统。

2009年，星河采取了一个大胆的行动，向房地产之外迈出“半步”。此时，全球金融危机刚过，中国经济规模在国家大投资中快速放大，房地产投资、销售再度爆发。可是，星河在以房地产开发为主业的同时，转身杀入金融行业，入股阳光保险；2010年，投资10亿元成为深圳创新投的第二大股东。

深圳创新投被誉为中国本土风投的第一品牌，投资了近千个项目，140家被投企业在全球16个资本市场上市。星河的入股对其至关重要。时任深创投董事长的靳海涛，在星河30周年庆典上回顾这笔聪明的投资：“2008年是全球金融风暴元年，这笔钱对彼时的深创投至关重要。星河也因这次投资，获得了回报：一、品牌的提升，对各项业务都有帮助；二、扩大了星河的产业门类，形成了第二大产业；三、星河也得到了切实的收益。分红达到当年投资额的60%，投到深创投的股份升值了5倍；四、均投了85个项目，其中上市24个，占比28%。退出项目已超过星河整个投资额。”2015年，靳海涛离开深创投创办前海母基金，星河继续给予支持，成为其重要的投资者之一。

率先把稳赚不赔的地产红利，投资到孵化企业的股权投资上，星河从另一个角度服务和支持城市的进化。在中国，所有的城市最初都是依靠卖地、搞房地产发展起来的，深圳也不例外。但深圳的成功在于，早在九十年代初，就开始发力金融、高科技行业，把低端产业赶到东莞去。很难说是误打误撞还是高人指点，星河学习深圳的成功经验（假如深圳是一家成功的企业），在深圳本土房企中第一个向金融、产业方向发展。通过深创投等合作伙伴，星河把房地产红利转移到更需要资金支持的股权投资上，培育了大量深圳本土创新企业。

正如靳海涛所说，星河很快懂得了产业在城市中的价值。此时，深圳产业正在进行痛苦地升级，大量深圳企业外迁内地、东南亚高房价也在倒逼这一升级。2014年，深圳头号企业华为，在松山湖底价拿了一块很大很大的地，为部分业务撤离深圳做准备。任正非批判深圳开发商，“深圳房地产太多了，房子太贵了。”深圳市政府开始实施产业护城河计划，从各方面保护和支持产业基础，特别是高端制造业和研发基地、总部基地。

星河已经在行动，做出了一个战略决定。总裁姚惠琼表示，发展产业地产是星河创立以来的第二次重大战略变革。也就是说，让地产服务产业，而不是以卖楼为唯一追求。在距离华为总部不远的坂田雅宝，星河规划建设了一个面积160万平方米的产业园区——星河WORLD。这在深圳房地产史上，是一个里程碑式的项目。为扶持产业，星河推出“产权换股权”运营模式，与龙岗区政府、深创投共同推出5亿元红土星河创业投资基金，用于孵化创新企业。按照黄楚龙的计划，星河产业的目标是为城市“留产业、留人才、留税收”。据估算完全建成后，星河WORLD将为深圳龙岗区带来100亿元的新增税收，近1000亿元的年产值。如果仅仅从数字上看，华为部分业务搬走的损失在很大程度上被填上了。

深圳星河WORLD

中国改革开放40年之际，深圳面临的土地资源严重匮乏、房价和物业资产价格高企的矛盾更形突出，城中村公寓租金上涨、旧城改造，凡是涉及这一领域的，都引发巨大社会争议，使当事者寸步难行。2018年夏天，华为8000多人正式从深圳搬往东莞松山湖；富士康工人担心房租上涨反对万科城中村发展计划，给深圳和深圳的房企以巨大的警醒。

对房地产的态度，摆在深圳面前，也摆在万科、星河等以房地产为主营收入的企业面前。对于一个想做500年的企业（星河董事长黄楚龙的口头禅），不能再片面发展以销售和涨价为导向的房地产了。星河WORLD项目的成功，也让星河有信心将房地产不再作为唯一重要的业务，就像杭州的良渚文化村项目促使万科转型为城市服务商一样。2016年，星河已正式将公司业务一分为四：地产、金融、置业、产业，并以此重构全国发展版图，在深圳房企中率先完成转型。与此同时，郁亮表态：今后不要再把万科跟开发商连在一起，万科作为房地产开发商的时代已经结束了。

告别房地产，并不容易。这是一场不断埋设伏笔，却难以预设结局的大文章。也正因为如此，星河、万科、金地等有志多元发展的企业故事更加刺激。被高房价困扰的深圳的未来同样令人遐想。

重新认识：

企业和城市最顶级的关系是文化

每天开张500多家公司，拥有近400家上市企业，7家世界500强——从这几个数字排列看，深圳企业物种的进化，形成了层层递进的关系，构成一个强大的生物体。

一个经常被问到的问题——为什么深圳的企业，都自认为携带“深圳基因”，以发扬深圳精神为己任？为什么其他城市的企业，这种城市情结就淡薄很多？有人称之为狭隘的“深圳主义”，也有人对此赞赏有加。

企业和城市之间的关系，首先是一种功利性关系。一个企业必须对一座城市有贡献，最低层次是税收，其次是就业，再次是对产业和产业链的价值，最高境界是对高级人才的吸引。但是，仅仅是物质性的指标，无法解释企业的深圳情结。通过研究深圳企业的历史可以发现，它们和深圳在最初就形成了一种文化共识。

华为奋斗者的精神，来自于深圳早年包括基建工程兵和拓荒牛；万科曾经的职业经理人文化的背后，是深圳宽松的思想观念；平安和招行是深圳勇于制度创新的产物。我一直以为，缺乏互联网文化的深圳，能有腾讯，完全是因为移民文化的造就，五湖四海的移民对沟通的需求极其迫切，从BB机的极盛，到即时通讯再到微信，是有因果关系的。可以看出，深圳不光在赚钱机会上，也在文化和精神观念上深刻地影响了她的企业。

奋斗者文化、相信市场、开放心态、创新意识，构成深圳企业共同的精神纲领，这是一个城市赐予她的企业的最大财富。

同样，既基于赚钱的目的，也超越于功利性，优秀的企业也在参与和影响着城市文化。

通过COCO Park，星河参与构建了深圳商业文化，并将这种文化从中心扩展至深圳关外。在COCO Park形成的休闲和酒吧文化，是一个非常独特的贡献。很久以来，除了外国人聚集的蛇口，深圳缺乏了酒吧聚集区，也因此没有形成非主流文化，而这种年轻、叛逆的文化是城市多样化的亮点。以美国硅谷的经验来看，也是科技创新的温床。一无名校、二无非主流文化，深圳怎么可能成为中国硅谷？总不能满足于硬件制造的创新吧？所以，我们有必要对COCO Park开放式街区的规划给予足够的敬意，使深圳在酒吧文化上有了一块阵地。

不过，星河给人印象更直观的，是佛教文化捐赠者的角色。就像美国大财团坚持对各种文化事业的持续赞助，星河是深圳最有名的寺庙弘法寺执著的捐赠者，每次举办大型活动，也会邀请高僧大德到场。你可以说这是企业领导人的一种喜好，但因为这种喜好有了公共性，就会演变为一种城市的文化，或者说去丰富城市的文化。每逢节假日，看到弘法寺的人流和香火，就会让人感到，宗教文化对一座奇迹城市、一座移民城市无可替代的归宿感。

教育，是星河全力投入的另一个文化领域。星河董事长黄楚龙、副董事长兼总裁姚惠琼对此十分看中，名校和优质教育资源，成了星河项目的标配。从深圳到广州，从惠州到常州，从甘肃文县到河南兰考，星河已在全国兴建了十余所学校。同时，星河与华南师范大学等名校开展跨界合作，为深圳引进了这一优质教育资源，并落地到惠州、广州等地。优质教育资源的匮乏，是深圳不亚于缺少土地的短板。万科、金地、星河等越来越多的地产资本进入教育领域，这种投入有趋利性，但最终会是这座城市最大的红利。

从星河和以上提到的深圳明星企业身上，可以发现，企业和城市的关系，不仅仅是功利性的，也有文化和精神上的连接，这种连接触点越多、互动越多，这座城市和她的企业就越有生命力。最近流行的一本大部头著作《规模》中，有这样一句话：“利用一座伟大城市的多样性提供的绝佳机会，促进人们的互动，并由此创造观念和财富，激发创新思维，并鼓励企业家精神和文化活动。这就是我们1万年前不经意间向城市化进程时发现的神奇公式。”